Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de özellikle arsa sahiplerinin kendi finansal kaynaklarını kullanmadan taşınmazlarını yenilemeleri değiştirmeleri ve yerine yenisi inşa edebilmelerini sağlayan ve yaygın olarak başvurulan sözleşme türlerinden biridir. Bu sözleşme türü arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasında kurulmakta; yüklenici arsa üzerinde bina inşa etmeyi, arsa sahibi ise bunun karşılığında arsa payının belirli bir kısmını yükleniciye devretmeyi üstlenmektedir. Kısacası,her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme türüdür.

Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da adlandırılan bu sözleşmeler, hem borçlar hukuku hem eşya hukuku hem de imar hukuku bakımından karmaşık ve çetrefil sonuçlar doğurmakta ve sıklıkla hukuki uyuşmazlıklara konu olmaktadır. Doktrin ve yargıtay içtihatlarında, bu sözleşmenin karma bir sözleşme olduğu kabul edilmektedir. Bir yönüyle eser sözleşmesidir çünkü yükleniciye bina yapma borcu yüklemektedir. Diğer yönüyle ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir zira arsa maliki sahip olduğu  (arsa payını yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. 

Bu nedenle Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hukuk literatüründe karma yani atipik bir sözleşme özelliği taşımaktadır. Ve başta Türk Borçlar Kanunu olmak üzere Türk Medeni Kanunu hükümleri ve diğer yasal mevzuat bu tür uyuşmazlıkların çözümünde uygulanır. 

1.1. Yazılı Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini konu aldığından resmi yazılı şekilde yapılması zorunludur. Yani sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması yasal zorunluluktur. Bu şekle uyulmadan yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri butlan ile geçersiz olur. 

Ancak uygulamada tarafların çoğu zaman adi yazılı sözleşme yaptıkları görülmektedir. Bu durumda, şekle aykırılık ileri sürülerek sözleşmenin geçersizliği iddia edilebilmekte; fakat özellikle yüklenicinin inşaatı büyük ölçüde tamamlamış olması hâlinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir hukuki değerlendirme yapılabilmektedir.

1.2. Tarafların Borç Ve Yükümlülükleri

Yüklenicinin temel borcu, sözleşmeye ve projeye uygun şekilde binayı inşa ederek teslim etmektir. Bu kapsamda taşınmazı İmar mevzuatına uygun yapmak, Ruhsatını almak, Taşınmazın projeye uygun olması ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Konu olan Taşınmazı Ayıpsız yani eksiksiz ve hatasız bir şekilde arsa sahibine teslim etmektir. 

Teslim edilen eserde ayıp bulunması hâlinde arsa sahibi, eser sözleşmesine ilişkin seçimlik haklarını kullanabilir (ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, sözleşmeden dönme vb.) ve bu taleplerle dava açma yoluna gidebilir.

1.3. Arsa Sahibinin Borçları

Arsa sahibi esas borcu sözleşmede kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devretmektir. Genellikle bu devir şarta bağlı olarak gerçekleşmektedir. Arsa sahibi arsa payını devretmeyi İnşaatın belirli aşamalarına bağlayabilir ve arsa payını da en sonunda Kat irtifakı kurulmasıyla birlikte devredebilmektedir. 

Arsa sahibinin haksız olarak arsa payının devrinden kaçınması hâlinde ise  yüklenici yani  müteahhit arsa sahibine karşı  tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Kanunkoyucu burada hem arsa sahibini, hemde yükleniciyi (müteaahit) haksız uygulamalara karşı korumaktadır. 

Sözleşmenin Feshi Ve Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık rastlanan uyuşmazlık sebebi, yüklenicinin edimini gereği gibi ifa etmemesidir. İnşaatın Süresinde tamamlanmaması, Ruhsata aykırı yapılması, Ayıplı inşa edilmesi, gibi hallerde arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme yetksi vardır.  Fesih halinde ortaya başka sorunlar çıkabilir. Yükleniciye devredilen arsa paylarının ne şekilde iade edileceğ, İnşaatın fiziki durumunun tasfiyesi ve üçüncü kişilere satılan bağımsız bölümlerin ne olacağı bunlardan bazılarıdır. 

Yargısal uygulamada fesih, çoğu zaman “geriye etkili” sonuç doğurmakta; taraflar verdiklerini iade etmekle yükümlü olmaktadır. Ancak üçüncü kişilerin iyiniyeti de şartların varlığı halinde korunabilmektedir.

2.1. Üçüncü Kişilerin Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi halinde uygulamada en çok karşılaşılan uyuşmazlıklardan birtanesi de Yüklenicinin henüz arsa payını malikten devralmadan önce bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmasıdır.  Bu durumda üçüncü kişilerle yapılan satış vaadi sözleşmeleri ve tapu devri talepleri ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır.

2.3. Kat Mülkiyeti İle İlişki

İnşaat tamamlandığında, bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulması gerekir. Bu süreç, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi, hem yüklenici hem arsa sahibi açısından tapu işlemlerinin hukuka uygun biçimde tamamlanması bakımından önemlidir.

2.4. Yargı Kararları Işığında Değerlendirme

Yargı uygulamasında, özellikle yüksek mahkeme kararları kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği ve fesih sonuçları konusunda belirleyici olmuştur. Bu bağlamda Yargıtay içtihatları:

  • Sözleşmenin karma niteliğini,
  • Resmi şekil zorunluluğunu,
  • Fesih halinde tasfiye esaslarını,

istikrarlı biçimde ortaya koymuştur.

3. Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ekonomik hayatta büyük öneme sahip olmakla birlikte hukuki açıdan çok boyutlu ve riskli sözleşmelerdir. Şekil şartına uyulmaması, edimlerin gereği gibi ifa edilmemesi ve üçüncü kişilerle yapılan işlemler, ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Bu nedenle:

  • Sözleşmenin noter huzurunda ve ayrıntılı şekilde düzenlenmesi,
  • Teslim, süre, ceza şartı ve teminat hükümlerinin açıkça belirlenmesi,
  • Tapu devrinin aşamalı ve güvenceye bağlı yapılması,

tarafların hak kaybına uğramaması bakımından büyük önem taşımaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem borçlar hukuku hem eşya hukuku hem de imar hukuku kesişiminde yer alan, uygulamada dikkat ve uzmanlık gerektiren sözleşmelerdir. Bu nedenle her somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirme yapılması zorunludur.